Fonds immobiliers non cotés :
La recomposition du secteur se poursuit

Focus IEIF | Bilan du 1er semestre 2026

Dans ce nouveau Focus, Patrick Boério analyste senior étudie l’évolution de la collecte nette, du marché secondaire, de la collecte brute, de la capitalisation, des investissements et des performances des véhicules immobiliers non cotés – SCPI, OPCI Grand Public et SCI au 30 juin 2026.

Le 1^er semestre 2026 apparait comme une poursuite de la période de transition avec une recomposition profonde du marché des fonds immobiliers non cotés français, fragmenté entre d’une part ceux devant surmonter les difficultés issues de la crise immobilière et d’autre part ceux à la recherche de nouveaux modèles d’investissement.

• La collecte nette des SCPI s’est stabilisée à hauteur de 2,2 Mds€, un niveau plus de deux fois inférieur au pic de 2022, mais elle se concentre sur un petit nombre de véhicules et de sociétés de gestion.
• Le niveau de collecte entre le 1^er et le 2^ème trimestre invite à ne pas interpréter cette stabilisation comme le retour d’un cycle de collecte abondante, compte tenu des incertitudes économiques, géopolitiques, budgétaires et fiscales.
• Les tensions sur le marché secondaire demeurent contenues à l’échelle du secteur mais elles sont durables et fortement concentrées.
• La suspension de la variabilité du capital de certaines SCPI a entraîné d’importantes baisses de prix de part, jusqu’à -62 %, niveau correspondant au prix de la liquidité.
• La capitalisation des SCPI affiche une baisse sensible de -3 % à 86 Mds€ au 30 juin 2026, et l’écart avec celle des fonds ouverts allemands continue de se réduire (109 Mds€).
• La décollecte se réduit pour les OPCI Grand Public et SC en unités de compte par rapport aux semestres précédents, respectivement -339 M€ et -263 M€.
• Les investissements nets des SCPI se maintiennent malgré les incertitudes : 2,4 Mds€ d’acquisitions et 508 M€ de cessions.
• L’internationalisation des acquisitions se confirme avec ce semestre, 79 % en valeur d’achats hors de France.
• La performance des SCPI doit toujours se lire au-delà du seul taux de distribution, en intégrant la variation des prix de parts, la liquidité et la qualité des patrimoines.
• Sur 5 ans, la performance globale de l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise est de +0,8 % par an et de 3,1 % par an sur 10 ans.
• Le marché est désormais scindé en multiples parties avec des véhicules aux nouveaux formats : des véhicules récents peu chargés d’actifs hérités et capables d’investir aux nouvelles conditions, des véhicules anciens confrontés aux demandes de retraits, des véhicules confrontés à la vacance sur une part importante du patrimoine, des véhicules à durée de vie limitée, des véhicules de type Private Equity avec des commissions de gestion assises sur la performance en capital,…